إعـــــــلان

تقليص
لا يوجد إعلان حتى الآن.

أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

تقليص
X
 
  • تصفية - فلترة
  • الوقت
  • عرض
إلغاء تحديد الكل
مشاركات جديدة

  • أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

    أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟




    الاقتصادية

    خالد شاكر المبيض

    هذا السؤال أصبح يتردد بشكل كبير كما أصبح محل جدل، وتطور السؤال لدى البعض وأصبح ( أسعار العقارات إلى نزول أم إلى نزول ؟ )

    وللإجابة عن السؤال دعوني أولا أوضح نقطة مهمة جداً يغفل عنها الكثيرون وهي أن نجاح السوق العقارية لا يعتمد على ارتفاع قيمة العقار كما يعتقد البعض بل يعتمد على حجم العقارات المتداولة وبالتالي يجب أن نفهم أن العقاري والمستثمر العقاري يفضل أن يكون هناك ثبات ومنطقية لسعر العقار لكي يستفيد والفائدة له تتوقف في حالة تضخمت أسعار العقارات التي ينتج عنها إحجام عن الشراءوالبيع.

    وللعودة للسؤال الرئيسي فهناك ثلاثة أمور تحدد الإجابة وهي

    هل أسعار العقارات في السعودية متضخمة فعلاً ؟

    هل ما حصل من نزول في القطاعات المختلفة سيطول العقار؟

    هل العروض أصبحت أكثر من حاجة السوق؟

    دعونا نجيب عن كل سؤال بتحليل كامل كما يلي:

    هل أسعار العقارات متضخمة؟: وللإجابة عن هذا السؤال يجب أن ندرس أسعار العقارات في السعودية ونقارنها بأسعار المنطقة وهل العوائد الاستثمارية للعقارات في السعودية مجدية للاستثمار أم لا, دعونا نأخذ أراضي سكنية كمثال في مدينة الرياض وفي عدة مواقع مختلفة مثل شمال الرياض وشرق الرياض وجنوب الرياض إذ إن الأسعار في أرقى أحياء الرياض تبدأ من 1800 ريال للمتر السكني ووصلت إلى 2300 ريال للمتر بحد أعلى بينما في الأحياء المتوسطه تبدأ من 900 ريال إلى 1800 ريال وفي الأحياء الشعبية نجد أن أسعار المتر تبدأ من 550 ريالا إلى 700 ريال للمتر وبحساب سعر تكلفة بناء فيلا سكنية في كل حي بمعدل مساحة الفيلا 400 متر مربع في ضل رخص مواد البناء نجد أن تكلفة تملك الفيلا في أحياء الرياض الراقية بمعدل 1,800,000 ريال وتكلفة شراء الفيلا في الأحياء المتوسطه 800,000 ريال و تكلفة تملك الفيلا في الأحياء الشعبية 400,000 ريال , وللمطلع على العقارات السكنية في العالم العربي يجد أن أقيام السكن ضمن المعقول جداً بل ولم تتضخم بشكل كبير كما حصل في بعض الدول المجاورة كما أنها تعتبر ضمن إمكانيات الدخل الفردي في السعودية ولم تصل إلى أسعار يستحيل على ذوي الدخول المتوسطة الشراء فيها.

    كما أن أسعار الأراضي التجارية لم تصل إلى أسعار تجعل العائد على استثمارها غير ممكن.

    وهذا يؤكد الدراسات التي قامت بها عدة شركات استثمارية عالمية حيث خلصت إلى أن أقيام العقارات في المملكة العربية السعودية تعتبر الأقل في المنطقة

    وبالإجابة عن مدى تأثر القطاعات العقارية بالنزول الحاصل في القطاعات الأخرى، يجب أن نعلم أن تكلفة البناء لا تمثل أكثر من 35 في المائة من القيمة الكلية للسكن وبالتالي فإن تأثير نزول المواد الخام الذي حصل سيكون ضمن هذه النسبة فقط وليس من المنطقي أن يطول قيمة الأرض كما يدعي البعض ولو كان هناك نزول فسيكون محدوداً.

    وعن هل العرض أصبح يفوق الطلب ؟ لمعرفة الإجابة يجب أن نأخذ حجم المشاريع العقارية الفعلية وحجم الشريحة التي تحتاج إلى وحدات عقارية والتي بينتها الدراسات والتقارير أن الطلب يفوق العرض بالضعف حيث إن السوق العقارية السعودية سوق مغلقة وتعتمد في استثماراتها على الطلب المحلي فقط وليس كما حصل في بعض الدول المجاورة حيث كان يعتمد على الأجانب الذين يرغبون في السكن المؤقت أو المضاربة وبالتالي هذا ما برر التضخم الذي حصل في عقاراتهم والذي حتماً له أن يمر بتصحيح سعري حيث وصلت أسعار العقارات إلى مبلغ يصعب معه التملك من قبل مواطني تلك الدول.

    وأخيراً نجد أن ما حصل من تضخم في الدول المجاورة في أقيام العقارات وهبوط أسعار بعضها إلى 40 في المائة هي ما نشر حالة من الخوف في السوق العقارية السعودية عن احتمال تأثر عقاراتنا بموجات التصحيح كما أن نزول سعر البترول و الحديد وبعض القطاعات الأخرى عزز تلك المخاوف ولكن ما ذكرته سابقاً هو السبب الرئيسي وراء عدم نزول العقارات في السعودية والتي أتوقع ألا يكون هناك هبوط كبير في أسعار العقارات كما يتوقع البعض.

    الزيتون عندما يُضغط يخرج الزيت الصافي فإذا شعرت بمتاعب الحياة تعصرقلبك فلا تحزن انه "الله" يريد أن يخرج أحلى ما فيك ايمانك دعاءك وتضرعك





  • #2
    رد: أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

    يعطيك العافية ,’

    تعليق


    • #3
      رد: أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

      أشك أن الكاتب هذا ينتمى لفئه العقاريين !!
      ولكن تحليله منطقي والايام بيننا..وسوف نرى ذلك قريبا عند دخول سوق العقار الأجنبي والشركات الضخمة!!
      "مجرد أبدا رأئ فقط لا.غير"

      www.gusss.com

      تعليق


      • #4
        رد: أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

        نبدء بسم الله

        الفلة في الأحياء الراقية لن أتكلم عليها لإن هؤلاء لن يحتاجون أن يشتروا بالتقسيط ،لكن دعني اتكلم عن الأحياء المتوسطة،والأحياء الشعبية وهي ستكون على النصف من الأحياء المتوسطة.
        وطبعاً سكان الأحياء المتوسطة هم الطبقة العاملة وهم المهندسون والأطباء أي من يتجاوز راتبه 8 ألاف ريال.
        وطبعاً الأحياء الشعبية هم الطبقة الشعبية رجل الأمن البسيط، والعامل والمستخدمين أي الذين لا تتجاوز رواتبهم 5 آلاف ريال شهرياً
        800,000 الف ريال داخل نظام التقسيط وإذا قلنا في أحسن الأحوال نسبة الفائدة 4.5 % سنوياً أي ستكون الفائدة 36,000 ريال .
        لو قرر الإنسان شراء الفلة وتقسيطها على 10 سنوات ستكون الفائدة
        360,000 الف ريال + قيمة الفلة الأصلي تقسم 120 أي على عدد الرواتب في 10سنوات لنستخرج القسط الشهري 9,666 ريال شهرياً...!!!!
        هذا القسط بالنسبة للطبقة المتوسطة ، سيتجاوز السقف الأدني لرواتب نلك الطبقة
        فبالله قل لي من يستطيع دفع هذ المبلغ شهرياً..؟؟؟؟؟
        أما الطبقة الشعبية فسيكون على النصف من قيمة الفلة وقيمة الفائدة وقيمة القسط أي
        9,666 تقسم 2 سيكون الناتج 4833 ريال شهريا
        وهذا القسط مطالب بها الطبقة الشعبية وهذا القسط شارف أن يصل للحد الأعلى من رواتب تلك الطبقة
        فبالله هل يستطيع أحد يدفع هذه الأقسط لعشر سنوات عوضاً عن 20 سنة..؟؟؟
        هناك حيلة يتلاعب بها البنوك على الناس لكنها مميته ، وهي زيادة عدد سنوات الأقساط ليقل القسط فهذا مستحيل لإن الزيادة ستكون على حساب الفائدة وستضاعف قيمة المبلغ ولن تقلل من قيمة القسط إلا قليل بالإضافة إلى أن عمر الإنسان المهني لا يتحمل هذه الزيادة اي أنه سيسدد حتي يتقاعد.....!!!
        وإليكم حساب قيمة الفلة ذات القيمة 800,000 الف ، بحيث سيكون قسطها الشهري في بعد حساب الفائدة :
        في 10 سنوات 9,666 ريال شهرياً
        وفي 15 سنة 7,444 شهرياً
        في 20 سنة 6333 شهرياً

        وحسب قرار مؤسسة النقد الأخير الذي يلزم البنوك بعدم زيادة القسط عن 30% من قيمة الراتب يصبح شراء الفلة بهذه القيمة اعلاه ضرباً من المستحيل...!!!!

        تحيتي للجميع
        أبو مشاري

        تعليق


        • #5
          رد: أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟

          والله صار الواحد منا محتار ، من يصدق ، من يقول بالاستقرار أم من يقول بالنزول ، قرأنا كثيراً ومازادتنا قرائتنا إلا خربطة ، بالنسبة لي أتمنى أن يستقر الوضع قليلاً حتى أبيع بيتي في الجبيل ثم أتمنى أن تنزل العقارات حتى أستطيع شراء منزل في الرياض ، كل على همه سرى .




          .

          تعليق

          يعمل...
          X