Tweet
أسعار العقارات إلى ثبات أم نزول؟
الاقتصادية
خالد شاكر المبيض
هذا السؤال أصبح يتردد بشكل كبير كما أصبح محل جدل، وتطور السؤال لدى البعض وأصبح ( أسعار العقارات إلى نزول أم إلى نزول ؟ )
وللإجابة عن السؤال دعوني أولا أوضح نقطة مهمة جداً يغفل عنها الكثيرون وهي أن نجاح السوق العقارية لا يعتمد على ارتفاع قيمة العقار كما يعتقد البعض بل يعتمد على حجم العقارات المتداولة وبالتالي يجب أن نفهم أن العقاري والمستثمر العقاري يفضل أن يكون هناك ثبات ومنطقية لسعر العقار لكي يستفيد والفائدة له تتوقف في حالة تضخمت أسعار العقارات التي ينتج عنها إحجام عن الشراءوالبيع.
وللعودة للسؤال الرئيسي فهناك ثلاثة أمور تحدد الإجابة وهي
هل أسعار العقارات في السعودية متضخمة فعلاً ؟
هل ما حصل من نزول في القطاعات المختلفة سيطول العقار؟
هل العروض أصبحت أكثر من حاجة السوق؟
دعونا نجيب عن كل سؤال بتحليل كامل كما يلي:
هل أسعار العقارات متضخمة؟: وللإجابة عن هذا السؤال يجب أن ندرس أسعار العقارات في السعودية ونقارنها بأسعار المنطقة وهل العوائد الاستثمارية للعقارات في السعودية مجدية للاستثمار أم لا, دعونا نأخذ أراضي سكنية كمثال في مدينة الرياض وفي عدة مواقع مختلفة مثل شمال الرياض وشرق الرياض وجنوب الرياض إذ إن الأسعار في أرقى أحياء الرياض تبدأ من 1800 ريال للمتر السكني ووصلت إلى 2300 ريال للمتر بحد أعلى بينما في الأحياء المتوسطه تبدأ من 900 ريال إلى 1800 ريال وفي الأحياء الشعبية نجد أن أسعار المتر تبدأ من 550 ريالا إلى 700 ريال للمتر وبحساب سعر تكلفة بناء فيلا سكنية في كل حي بمعدل مساحة الفيلا 400 متر مربع في ضل رخص مواد البناء نجد أن تكلفة تملك الفيلا في أحياء الرياض الراقية بمعدل 1,800,000 ريال وتكلفة شراء الفيلا في الأحياء المتوسطه 800,000 ريال و تكلفة تملك الفيلا في الأحياء الشعبية 400,000 ريال , وللمطلع على العقارات السكنية في العالم العربي يجد أن أقيام السكن ضمن المعقول جداً بل ولم تتضخم بشكل كبير كما حصل في بعض الدول المجاورة كما أنها تعتبر ضمن إمكانيات الدخل الفردي في السعودية ولم تصل إلى أسعار يستحيل على ذوي الدخول المتوسطة الشراء فيها.
كما أن أسعار الأراضي التجارية لم تصل إلى أسعار تجعل العائد على استثمارها غير ممكن.
وهذا يؤكد الدراسات التي قامت بها عدة شركات استثمارية عالمية حيث خلصت إلى أن أقيام العقارات في المملكة العربية السعودية تعتبر الأقل في المنطقة
وبالإجابة عن مدى تأثر القطاعات العقارية بالنزول الحاصل في القطاعات الأخرى، يجب أن نعلم أن تكلفة البناء لا تمثل أكثر من 35 في المائة من القيمة الكلية للسكن وبالتالي فإن تأثير نزول المواد الخام الذي حصل سيكون ضمن هذه النسبة فقط وليس من المنطقي أن يطول قيمة الأرض كما يدعي البعض ولو كان هناك نزول فسيكون محدوداً.
وعن هل العرض أصبح يفوق الطلب ؟ لمعرفة الإجابة يجب أن نأخذ حجم المشاريع العقارية الفعلية وحجم الشريحة التي تحتاج إلى وحدات عقارية والتي بينتها الدراسات والتقارير أن الطلب يفوق العرض بالضعف حيث إن السوق العقارية السعودية سوق مغلقة وتعتمد في استثماراتها على الطلب المحلي فقط وليس كما حصل في بعض الدول المجاورة حيث كان يعتمد على الأجانب الذين يرغبون في السكن المؤقت أو المضاربة وبالتالي هذا ما برر التضخم الذي حصل في عقاراتهم والذي حتماً له أن يمر بتصحيح سعري حيث وصلت أسعار العقارات إلى مبلغ يصعب معه التملك من قبل مواطني تلك الدول.
وأخيراً نجد أن ما حصل من تضخم في الدول المجاورة في أقيام العقارات وهبوط أسعار بعضها إلى 40 في المائة هي ما نشر حالة من الخوف في السوق العقارية السعودية عن احتمال تأثر عقاراتنا بموجات التصحيح كما أن نزول سعر البترول و الحديد وبعض القطاعات الأخرى عزز تلك المخاوف ولكن ما ذكرته سابقاً هو السبب الرئيسي وراء عدم نزول العقارات في السعودية والتي أتوقع ألا يكون هناك هبوط كبير في أسعار العقارات كما يتوقع البعض.
Comment